Das Vergleichswertverfahren ist eine anerkannte und zuverlässige Methode zur Bewertung von Immobilien in Deutschland. In diesem Artikel erläutern wir, wie dieses Verfahren Schritt für Schritt funktioniert, worauf Sie achten sollten und welche Vor- und Nachteile es gibt. Um Ihnen ein besseres Verständnis zu vermitteln, haben wir zudem ein fiktives Praxisbeispiel durchgerechnet. Diese Methode ermöglicht es Ihnen, den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie zu ermitteln, indem sie vergleichbare Objekte heranzieht und analysiert. Beginnen Sie jetzt und erfahren Sie, wie Sie das Vergleichswertverfahren optimal nutzen können.
Das Wichtigste in Kürze:
- Verlässlichkeit und Genauigkeit: Das Vergleichswertverfahren liefert nahe und meist sehr genaue Ergebnisse zur Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie, vorausgesetzt, dass ausreichend Vergleichsdaten zur Verfügung stehen.
- Parameterbestimmung und Vergleichsobjekte: Es ist essenziell, relevante Parameter wie Immobilientyp, Lage, Fläche und Zustand zu erfassen und passende Vergleichsobjekte zu suchen, um eine präzise Bewertung zu ermöglichen.
- Direktes und indirektes Verfahren: Es gibt zwei Ansätze innerhalb des Vergleichswertverfahrens: das direkte Verfahren, das auf kürzlich verkaufte ähnliche Objekte in der Nachbarschaft basiert, und das indirekte Verfahren, das auf älteren Vergleichsdaten aus Gutachterdatenbanken beruht.
Verständnis des Vergleichswertverfahrens
Rechtlicher Hintergrund
Das Vergleichswertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (§13) verankert und somit rechtlich anerkannt. Diese gesetzliche Verankerung stellt sicher, dass das Verfahren offiziell anerkannt und zuverlässig ist. Es sorgt dafür, dass Sie eine fundierte Schätzung des Wertes Ihrer Immobilie erhalten, wenn Sie das Vergleichswertverfahren nutzen.
Basis des Vergleichswertverfahrens
Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Vergleich mit anderen Immobilien, die ähnliche Eigenschaften aufweisen. Dabei werden die Kaufpreise anderer Objekte in der Nähe herangezogen, um einen realistischen Marktwert zu ermitteln. Dies ermöglicht es Ihnen, eine genaue Vorstellung vom aktuellen Marktpreis Ihrer Immobilie zu bekommen.
Im Immobilien-Vergleichswertverfahren wird davon ausgegangen, dass ähnliche Immobilien in einer ähnlichen Lage einen vergleichbaren Wert haben. Das Verfahren ist besonders geeignet für Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Siedlungshäuser und Grundstücke. Wenn jedoch keine geeigneten Vergleichsobjekte vorhanden sind, müssen alternative Bewertungsmethoden wie das Sachwertverfahren herangezogen werden.
So funktioniert das Vergleichswertverfahren
Berechnung des Vergleichswerts
Beim Vergleichswertverfahren für Immobilien wird der Wert einer Immobilie anhand der Verkaufspreise ähnlicher Objekte in der unmittelbaren Umgebung berechnet. Durchschnittspreise dieser Objekte werden ermittelt und auf die zu bewertende Immobilie angewendet. Dies erlaubt eine realistische Einschätzung des Verkehrswerts.
Parameter zur Bewertung
Um den Wert einer Immobilie korrekt zu berechnen, müssen zunächst verschiedene Parameter definiert werden. Diese betreffen den Immobilientyp, die Objektart, die Lage, Anzahl der Zimmer, die Wohn- und Grundstücksfläche, Baujahr und Zustand der Immobilie.
Die Ermittlung dieser Parameter ist entscheidend für die Genauigkeit des Immobilien-Vergleichswertverfahrens. Eine detaillierte Aufnahme der Immobilieneigenschaften ermöglicht es, geeignete Vergleichsobjekte zu finden und den Wert präzise zu kalkulieren. Genauigkeit bei der Erfassung dieser Daten sorgt für eine höhere Verlässlichkeit der Bewertung.
Suche nach Vergleichsobjekten
Im nächsten Schritt müssen vergleichbare Objekte gefunden werden. Hierbei sind Immobilienportale im Internet sowie die Datenbanken von Immobilienmaklern hilfreich. Die Parameter sollten dabei nicht zu eng gesetzt werden, um eine ausreichende Anzahl an Vergleichsobjekten zu finden.
Eine breite Basis an Vergleichsobjekten erhöht die Genauigkeit der Bewertung. Einschlägig bekannte Immobilienportale und interne Datenbanken von Maklern bieten hier wertvolle Unterstützung. Bei der Suche ist es wichtig, ähnliche Objekte zu speichern und unpassende zu entfernen, um den Durchschnittspreis der bestmöglichen Vergleichsobjekte zu ermitteln.
Immobilienportale: Im Internet verfügbare Vergleichsobjekte
Datenbanken: Interne Datenquellen von Immobilienmaklern
Berechnung des Wertes
Nachdem passende Vergleichsobjekte ermittelt wurden, wird der Durchschnittspreis pro Quadratmeter berechnet und auf die Wohnfläche Ihrer Immobilie angewendet. Dies ergibt den geschätzten Wert der Immobilie.
Zur Berechnung des endgültigen Wertes addieren Sie die Quadratmeterpreise der Vergleichsobjekte und teilen die Summe durch die Anzahl der Objekte. Multiplizieren Sie diesen Durchschnittspreis mit der Wohnfläche des Bewertungsobjekts. Beispielsweise führt ein Mittelwert von 4.033 €/m² und eine Wohnfläche von 90 m² zu einem Gesamtwert von 363.000 €. Genauigkeit und die Auswahl passender Vergleichsobjekte sind hier besonders entscheidend.
Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Vergleichswertverfahren
Parameterbestimmung
Im ersten Schritt müssen Sie die Parameter des zu bewertenden Objekts festlegen. Dabei ist es hilfreich, alle relevanten Informationen zur Art und Typ der Immobilie zu erfassen:
Immobilientyp: Haus, Wohnung, etc.
Objektart: Erdgeschoss, Dachgeschoss, etc.
Lage des Objekts: Stadt, Bezirk, etc.
Anzahl der Zimmer: z.B. 3 Zimmer
Wohn- und Grundstücksfläche: z.B. 90 m²
Etage des Objekts: z.B. 1. Etage
Baujahr und Zeitpunkt der letzten Sanierung: z.B. 2000, letzte Sanierung 2015
Qualität der Ausstattung: einfach, normal, luxuriös, etc.
Zustand der Immobilie: Erstbezug, renovierungsbedürftig, etc.
Suche nach Vergleichsobjekten
Im nächsten Schritt suchen Sie nach vergleichbaren Objekten. Übliche Quellen hierfür sind Immobilienportale im Internet und Datenbanken von Immobilienmaklern. Je ähnlicher die Vergleichsobjekte sind, desto genauer ist Ihr Ergebnis.
Immobilienportale: Online-Plattformen
Maklerdatenbanken: Interne Datenbanken
Relevanz: Ähnlichkeit zu Bewertungsobjekten
Um sicherzustellen, dass die Anzahl der Vergleichsobjekte nicht zu gering ist, sollten Sie die Parameter nicht zu eng setzen. Unpassende Objekte werden entfernt und passende Immobilien gespeichert.
Passende Immobilien: Speichern
Unpassende Immobilien: Entfernen
Wertberechnung
Im dritten Schritt berechnen Sie den Wert der Immobilie. Dafür fassen Sie die am besten passenden Objekte zusammen und berechnen einen Durchschnittswert:
Wertberechnung: [Summe aller Einzelwerte] / [Anzahl aller Objekte]
Dann multiplizieren Sie diesen Durchschnitt mit der Wohnfläche der zu bewertenden Immobilie. So erhalten Sie den erwarteten Verkehrswert:
Formel: [Durchschnittspreis/m²] x [eigene Wohnfläche]
Praxisbeispiel: 4.033 €/m² x 90 m² = 363.000 €
Praktisches Beispiel
Berechnung des Vergleichswerts
Um den Vergleichswert einer Immobilie zu berechnen, müssen Sie zunächst die Kaufpreise ähnlicher Objekte ermitteln. Angenommen, die Suche ergibt drei ähnliche Objekte mit einem Quadratmeterpreis von 4.000 €, 4.200 € und 3.900 €, erhalten Sie den Mittelwert von 4.033 € pro Quadratmeter. So sieht die Berechnung aus:
(4.000 €/m² + 4.200 €/m² + 3.900 €/m²) / 3 = 4.033 €/m²
Multiplizieren Sie diesen Wert dann mit der Wohnfläche Ihrer Immobilie. Bei einer Wohnfläche von 90 Quadratmetern ergibt sich:
4.033 €/m² x 90 m² = 363.000 €
Obere und untere Abschätzung
Es kann praktisch sein, auch eine obere und eine untere Abschätzung des Werts Ihrer Immobilie zu berechnen. Dafür nehmen Sie den niedrigsten und den höchsten Quadratmeterpreis der gefundenen Objekte und multiplizieren ihn mit der Wohnfläche.
Um diesen Bereich festzulegen, verwenden Sie die niedrigsten und höchsten in Ihrer Suche gefundenen Preise. Bei den genannten Preisen von 3.900 € pro Quadratmeter als niedrigster Wert und 4.200 € pro Quadratmeter als höchster Wert, erhalten Sie für eine Immobilie mit 90 Quadratmetern folgende Spannweite:
Unterer Wert:
3.900 €/m² x 90 m² = 351.000 €
Oberer Wert:
4.200 €/m² x 90 m² = 378.000 €
Wichtige Details: Diese Spannweite kann Ihnen helfen, realistische Preisvorstellungen zu entwickeln und sich besser auf Verkaufsgespräche vorzubereiten. Beachten Sie jedoch, dass extreme Abweichungen in der Ausstattung oder dem Zustand Ihrer Immobilie den Wert beeinflussen könnten.
Das direkte und indirekte Vergleichswertverfahren
Das direkte Vergleichswertverfahren
Das direkte Vergleichswertverfahren für Immobilien setzt voraus, dass in unmittelbarer Nähe Ihrer Immobilie ein baugleiches Objekt kürzlich verkauft wurde. Diese Methode erfordert viel Zufall und Glück, da die Vergleichbarkeit der Immobilien oft nur selten gegeben ist. Falls sich minimale Abweichungen zwischen dem Vergleichsobjekt und Ihrem Eigenheim ergeben, können diese mithilfe einer speziellen Formel angepasst werden, um einen möglichst realistischen Verkehrswert zu erzielen.
Das indirekte Vergleichswertverfahren
Beim indirekten Vergleichswertverfahren basiert die Bewertung Ihrer Immobilie auf Daten älterer Verkäufe ähnlicher Immobilien. Diese Werte stammen oft aus Gutachterdatenbanken und bieten eine solide Grundlage zur Wertberechnung, selbst wenn keine aktuellen Vergleichsobjekte in der Umgebung vorhanden sind. Dabei sollte der Quadratmeterpreis der Vergleichsobjekte mit der Fläche Ihrer Immobilie multipliziert werden.
Um eine höhere Aussagekraft des Verkehrswerts zu erreichen, empfiehlt es sich, mehrere Vergleichspreise in die Kalkulation einzubeziehen. Es ist wichtig, besondere Merkmale Ihrer Immobilie, wie etwa einen neuen Anbau oder eine luxuriöse Innenausstattung, in die Berechnung mit einzubeziehen. Sollte es zu besonderen Umständen wie Scheidungen kommen, müssen individuelle Merkmale des Hauses berücksichtigt werden. Die benötigten Vergleichspreise lassen sich in der Regel beim Gutachterausschuss der Gemeinde erfragen.
Vorteile und Nachteile des Vergleichswertverfahrens
Vorteile
Das Vergleichswertverfahren ist eine beliebte Methode zur Werteermittlung von Häusern oder Wohnungen. Es ermöglicht Ihnen, den realen Wert eines Objektes sehr genau zu erfassen, sofern die relevanten Daten vorliegen. Dies liegt daran, dass es auf verlässliche Vergleichsdaten basiert. Zudem ist die Methode einfach und auch für Laien durchführbar. Dennoch ist es ratsam, sich professionelle Unterstützung von einem Immobilienmakler zu holen, um Fehler zu vermeiden.
Nachteile
Ein großer Nachteil des Vergleichswertverfahrens ist, dass es auf existierende Vergleichswerte angewiesen ist. Genau gleiche Objekte gibt es in der Realität kaum, was das Verfahren in seiner Anwendung einschränken kann. Wenn es in der Umgebung wenige ähnliche Immobilien gibt, stößt das Vergleichswertverfahren schnell an seine Grenzen. Dies gilt insbesondere für ungewöhnliche Immobilien, für die keine geeigneten Vergleichsobjekte vorhanden sind.
In solchen Fällen müssen Sie auf fachliche Kompetenz und detaillierte Marktkenntnis zurückgreifen. Ein Gutachter oder Immobilienmakler ist dann zwingend erforderlich, um den Wert der Immobilie korrekt zu bestimmen. Auch wenn das Verfahren für Standard-Immobilien gut geeignet ist, zeigt es bei speziellen oder einzigartigen Objekten seine Schwächen.
Fazit
Im Vergleichswertverfahren werden Immobilienpreise auf Basis vergleichbarer Objekte berechnet, um einen realistischen Marktwert zu ermitteln. Dabei führen Sie eine gründliche Analyse relevanter Parameter sowie eine Suche nach ähnlichen Objekten durch und berechnen so den Durchschnittspreis pro Quadratmeter. Mithilfe eines Praxisbeispiels zeigt dieses Verfahren seine Praxisnähe und Zuverlässigkeit. Obwohl das Verfahren aufgrund unterschiedlicher Immobilienmerkmale gewisse Herausforderungen birgt, ermöglicht es Ihnen eine präzise Einschätzung des Immobilienwertes, besonders bei gängigen Objekttypen.
Fragen rund um das Thema: Vergleichswertverfahren Immobilien
1. Wann wird das Vergleichswertverfahren für Immobilien angewendet?
Das Vergleichswertverfahren findet Anwendung, wenn es vergleichbare Immobilien zum zu bewertenden Objekt gibt. Diese Methode kann für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien aller Art genutzt werden. Ein Beispiel dafür ist der Immobilienwert-Rechner, der auf dem Vergleichswertverfahren basiert. Um den Vergleichswert zu berechnen, werden zunächst Vergleichswerte ähnlicher Objekte beim Gutachterausschuss eingeholt und eine Vergleichsgruppe erstellt. Der Fachmann ermittelt dann den durchschnittlichen Verkaufspreis pro Quadratmeter für die in der Umgebung verkauften Immobilien.
2. Ist der Verkehrswert gleich dem Vergleichswert?
Das Vergleichswertverfahren für Immobilien ist eine präzise Methode zur Bestimmung des Verkehrswerts einer Immobilie. Der Vergleichswert basiert auf realen Kaufpreisen, die für ähnliche Objekte erzielt wurden. Besonders der Verkehrswert von Einfamilienhäusern in Großstädten lässt sich zuverlässig mit dem Vergleichswertverfahren berechnen. Vorrangig wird diese Methode bei selbst genutzten Immobilien angewandt, wie etwa Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen. Auch bei unbebauten Grundstücken ist das Vergleichswertverfahren regelmäßig im Einsatz.
3. Welches Bewertungsverfahren wird für Einfamilienhäuser verwendet?
Zur Bewertung von Einfamilienhäusern können sowohl das Vergleichsverfahren als auch das Sachwertverfahren herangezogen werden. Die Wahl des Verfahrens hängt davon ab, ob es für das Einfamilienhaus vergleichbare Kaufpreise anderer Einfamilienhäuser gibt. Ist dies der Fall, wird das Vergleichswertverfahren bevorzugt, andernfalls das Sachwertverfahren. Im Erbfall erfolgt die Bewertung von Grundstücken durch Finanzbeamte oft auf Basis ortsüblicher Schätzungen anhand des Bodenrichtwerts. Bei unbebauten Grundstücken wird der Verkehrswert durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksgröße ermittelt.
4. Welche Arten von Vergleichsfaktoren gibt es?
Zu den Vergleichsfaktoren zählen Merkmale wie die Lage (Bodenrichtwert), das Baujahr, die Wohnfläche, die Grundstücksgröße, die Bauweise, die Kellerfläche und die Ausstattung der Immobilie. Beispielsweise kann ein Grundstück mit einer Fläche von 700 m², einer Wohnfläche von 160 m², Baujahr 1990, massiver Bauweise und maximal zwei Garagen bewertet werden.
5. Was ist ein Vergleichswertgutachten für Immobilien?
Ein Vergleichswertgutachten bestimmt den präzisen Wert von Grundstücken und Immobilien anhand aktueller Kaufpreise ähnlicher Objekte. Diese Gutachten sind besonders nützlich, um den genauen Marktwert zu ermitteln. Das Finanzamt nutzt zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie verschiedene Bewertungsverfahren, darunter das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Wahl des Verfahrens hängt von der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten ab.
6. Wie ermittelt ein Notar den Wert einer Immobilie?
Notare bewerten den Grund und Boden einer Immobilie häufig anhand amtlicher Bodenrichtwerte. Diese Werte werden flächendeckend vom Gutachterausschuss gemäß § 196 BauGB ermittelt. Zum Beispiel kann der Bodenwert eines Grundstücks durch Multiplikation der Fläche (z.B. 354 m²) mit dem Bodenrichtwert (z.B. 42,00 €/m²) berechnet werden, was zu einem Wert von 14.868,00 € führt.
7. Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren basiert auf der Annahme, dass der Wert eines Objekts dem Preis entspricht, den ein Käufer bereit ist zu zahlen. Der Wert einer Immobilie richtet sich nach den Preisen vergleichbarer Objekte, die kürzlich in der Umgebung verkauft wurden. Abhängig vom Bewertungszweck und der Art der Immobilie kann entweder das Sachwert- oder das Vergleichswertverfahren angewendet werden. Für selbstbewohnte Häuser und industriell genutzte Gebäude eignet sich oft das Sachwertverfahren, während Eigentumswohnungen bevorzugt mittels Vergleichswertverfahren bewertet werden.
8. Wo bekomme ich den Verkehrswert meines Hauses her?
Um eine verlässliche Wertangabe für Ihre Immobilie zu erhalten, sollten Sie einen zertifizierten Sachverständigen beauftragen. Dieser kennt sich in Ihrer Region und mit dem aktuellen Immobilienmarkt aus und kann den Verkehrswert professionell ermitteln. In der Praxis liefern Vergleichs- und Sachwertverfahren oft höhere Wertansätze, während das Ertragswertverfahren tendenziell niedrigere Werte ergibt.
9. Welches Bewertungsverfahren eignet sich für Eigentumswohnungen?
Für die Bewertung von Eigentumswohnungen kommen sowohl das Vergleichs- als auch das Sachwertverfahren infrage. Die Wahl des Verfahrens hängt davon ab, ob es vergleichbare Kaufpreise für andere Wohnungen gibt. Beim Vergleichswertverfahren werden zunächst Vergleichswerte ähnlicher Objekte eingeholt und eine Vergleichsgruppe erstellt. Anschließend ermittelt der Fachmann den durchschnittlichen Verkaufspreis pro Quadratmeter für bereits verkaufte Immobilien in der Umgebung.
10. Wie wird ein Grundstück im Erbfall bewertet?
Im Erbfall erfolgt die Bewertung eines Grundstücks auf Basis von ortsüblichen Schätzungen und Bodenrichtwerten. Insbesondere bei unbebauten Grundstücken wird der Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße multipliziert, um den Verkehrswert zu ermitteln. Diese Methode bietet eine schnelle und verlässliche Möglichkeit, den Wert von Grundstücken im Erbfall festzustellen.
Quellen:
Bewertungsgesetz (BewG) § 68 Begriff des Grundvermögens
Nachrichten zum Thema: Vergleichswertverfahren
Vergleichswertverfahren. Bewertung von Einfamilienhäusern nach dem Bewertungsgesetz, 2021, ISBN:9783346410931, 3346410935
Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar (Bände 5–13) Sprengnetter GmbH, Loseblattsammlung, ISBN 3-937513-02-7.
Garthe, Thomas H.: Die Wertermittlungsreform, Mit allen Änderungen 2010 Haufe Verlagsgruppe, ISBN 978-3-648-00852-2.
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