Wenn Sie eine Immobilie verschenken möchten, sollten Sie sich intensiv mit dem Thema Schenkungsteuer Freibetrag auseinandersetzen. Der Freibetrag ermöglicht es Ihnen, einen bestimmten Betrag steuerfrei zu verschenken, wodurch Sie hohe Steuerzahlungen vermeiden können. Abhängig von Ihrem Verwandtschaftsgrad beträgt dieser Freibetrag 20.000 € für nicht verwandte Personen und bis zu 500.000 € für Ehepartner. Nutzen Sie diese Freibeträge strategisch, um den maximalen Vorteil aus Ihrer Schenkung zu ziehen und Ihrer Familie in der Zukunft mehr zu sichern. Ein Immobiliengutachter spielt eine zentrale Rolle bei der Bewertung von Immobilien im Rahmen einer Schenkung und hilft dabei, steuerliche Fallstricke zu vermeiden.
Understanding Schenkungssteuer
Definition of Schenkungssteuer
Die Schenkungssteuer ist eine Steuer, die auf den Wert von Vermögensübertragungen erhoben wird, wenn Sie jemandem zu Lebzeiten Vermögen, wie beispielsweise Immobilien, schenken. Diese Steuer ist wichtig, um die finanzielle Belastung für den Beschenkten und die rechtlichen Rahmenbedingungen zu verstehen.
Legal Framework in Germany
Die Schenkungssteuer in Deutschland ist im Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) verankert. Dieses Gesetz regelt die Besteuerung von Schenkungen und Erbschaften und legt die Freibeträge sowie die Steuerklassen fest, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren.
Die Höhe der Schenkungssteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des Wertes der geschenkten Immobilie und des Verwandtschaftsgrads zum Beschenkten. Wie bereits erwähnt, können beispielsweise Ehepartner und direkte Nachkommen von höheren Freibeträgen profitieren, während Geschwister oder nicht verwandte Personen deutlich schlechter gestellt sind. Daher ist es entscheidend, sich im Vorfeld gut zu informieren und gegebenenfalls Maßnahmen zu ergreifen, um die Steuerlast zu minimieren. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten kann Ihnen helfen, die Werte korrekt zu bestimmen und damit die Steuer zu senken.
Freibeträge erklärt
Definition von Freibeträgen
Freibeträge sind steuerliche Höchstgrenzen, bis zu denen Sie bei einer Schenkung von Immobilien keine Schenkungssteuer zahlen müssen. Diese Freibeträge variieren je nach Verwandtschaftsgrad zwischen Schenkendem und Beschenktem. Sie ermöglichen es Ihnen, Steuern zu sparen, indem Sie die Geschenke innerhalb dieser Freibeträge halten.
Unterschied zwischen Freibeträgen und Steuerklassen
Freibeträge und Steuerklassen sind zwei unterschiedliche Konzepte im Steuerrecht. Während Freibeträge den Betrag angeben, bis zu dem keine Steuer anfällt, definieren Steuerklassen die Steuersätze, die auf den übersteigenden Betrag angewandt werden. Ihre Freibeträge können alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden, was eine strategische Planung ermöglicht.
Wichtig zu beachten ist, dass die Steuerklasse von Ihrem Verwandtschaftsgrad abhängt und damit die Höhe der Schenkungssteuer beeinflusst. Beispielsweise haben Ehepartner und Kinder deutlich höhere Freibeträge als Geschwister oder nicht verwandte Personen. Wenn Sie also die Schenkung geschickt in verschiedenen Abständen und unter Berücksichtigung der Freibeträge tätigen, können Sie erheblich Steuerzahlungen reduzieren.
Arten von Freibeträgen
Die Freibeträge, die bei der Schenkungssteuer berücksichtigt werden, hängen von der Art des Verwandtschaftsgrades zwischen dem Schenkenden und dem Beschenkten ab. Diese Freibeträge können entscheidend dazu beitragen, die steuerlichen Belastungen zu minimieren.
Freibeträge für unmittelbare Familie
Für Ihre unmittelbare Familie, zu der Ehepartner und Kinder gehören, gelten die höchsten Freibeträge. Ehepartner können bis zu 500.000 € steuerfrei erhalten, während leibliche Kinder und Enkelkinder bis zu 400.000 € steuerfrei geschenkt bekommen können. Diese hohen Freibeträge bieten Ihnen die Möglichkeit, erhebliche Steuervorteile zu nutzen.
Freibeträge für erweiterte Familie
Bei der erweiterten Familie, zu der Geschwister, Nichten, und Neffen zählen, fällt der Freibetrag mit 20.000 € deutlich geringer aus. Dies bedeutet, dass Sie bei Schenkungen an solche Verwandten wesentlich höhere Steuerlasten in Kauf nehmen müssen, da der Freibetrag oft schnell überschritten wird.
Die Freibeträge für erweiterte Familie führen oft dazu, dass eine Schenkung an Geschwister oder deren Nachkommen steuerlich nachteilig ist. Sie sollten sich daher gut überlegen, inwieweit sich eine Schenkung an diese Gruppe lohnt und wie Sie die Freibeträge strategisch nutzen können.
Freibeträge für Nicht-Verwandte
Für nicht verwandte Personen liegt der Freibetrag ebenfalls bei 20.000 €. In diesen Fällen ist eine geplante Schenkung besonders wichtig, da der Freibetrag oft nicht ausreichend ist, um hohe Steuern zu vermeiden. Daher sollten Sie vorsichtig sein und die steuerlichen Folgen genau abwägen.
Die Freibeträge für Nicht-Verwandte bieten wenig Spielraum, sodass eine Schenkung an Freund:innen oder andere Bekannte oft mit hohen Steuern verbunden ist. Es ist ratsam, bei solchen Geschenken immer genau zu kalkulieren, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Wie Sie die Schenkungssteuer berechnen
Bewertung des Geschenks
Um die Schenkungsteuer korrekt zu berechnen, ist es wichtig, den Wert der geschenkten Immobilie korrekt zu bewerten. Das Finanzamt nimmt oft eine grobe Schätzung vor, die jedoch zu hoch ausfallen kann. Ein Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen kann helfen, den tatsächlichen Wert der Immobilie zu ermitteln und somit die Steuerlast zu minimieren.
Anwendung der Freibeträge
Die Freibeträge bei der Schenkungssteuer bieten Ihnen die Möglichkeit, einen Teil des Immobilienwerts steuerfrei an Ihre Angehörigen zu übertragen. Für Ehepartner beträgt dieser Freibetrag bis zu 500.000 Euro, während Kinder bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten können. Ein strategischer Einsatz dieser Freibeträge kann Ihnen helfen, hohe Steuerzahlungen zu vermeiden.
Sie können die Freibeträge geschickt nutzen, indem Sie beispielsweise Immobilien schrittweise verschenken. Bei einem Wert von 400.000 Euro können Sie alle 10 Jahre erneut einen Freibetrag von bis zu 200.000 Euro an Ihre Enkelkinder gewähren, um so die Schenkungssteuer im Zeitverlauf zu minimieren.
Verstehen der Steuerklassen und -sätze
Die Steuerklasse spielt eine entscheidende Rolle bei der Berechnung der Schenkungssteuer. Je nach Verwandtschaftsverhältnis gelten unterschiedliche Steuersätze. So zahlen Ehepartner und Kinder in der Steuerklasse I deutlich weniger als zum Beispiel Geschwister oder nicht verwandte Personen.
In der Steuerklasse I sind die Sätze für Beträge bis 75.000 Euro nur 7%, während sie für Steuerklasse III, die für nicht verwandte Personen gilt, bis zu 50% betragen können. Dies zeigt, wie wichtig es ist, zu wissen, in welcher Steuerklasse Sie sich befinden, um Ihre Steuerlast zu optimieren.
Strategien zur Minimierung der Schenkungssteuer
Ratenweise Schenkung
Eine ratenweise Schenkung ermöglicht Ihnen, den Freibetrag von 400.000 € für Ihre Kinder strategisch auszuschöpfen. Indem Sie die Immobilie in mehreren Schritten verschenken, profitieren Sie alle zehn Jahre erneut von den Freibeträgen, was Ihnen hilft, die steuerliche Belastung zu minimieren.
Gemeinsame Schenkungen von Ehegatten
Durch gemeinsame Schenkungen können Ehepartner den Freibetrag von 500.000 € gezielt nutzen. Wenn Sie und Ihr Partner zusammen in einer Immobilie wohnen, können Sie die Immobilie anteilig an den anderen Partner übertragen, was eine vollständige Steuerbefreiung ermöglicht.
Indem Sie eine Hälfte der Immobilie an Ihren Partner schenken, genießen Sie die Vorteile der steuerlichen Vergünstigung, ohne dass der Wert der Immobilie von Bedeutung ist. Dies gilt sowohl für inländische als auch für EU-Immobilien. Wichtig ist, dass das Familienheim schon zum Zeitpunkt der Schenkung gemeinsam bewohnt wird, jedoch sind Wochenendhäuser oder Ferienwohnungen von dieser Regelung ausgeschlossen.
Nutzung von Verkehrswertgutachten
Die Nutzung von Verkehrswertgutachten kann Ihre Schenkungssteuer erheblich senken. Wenn das Finanzamt den Immobilienwert zu hoch ansetzt, sollten Sie einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen, um den tatsächlichen Wert zu ermitteln.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten Sachverständigen kann Ihnen helfen, nachzuweisen, dass der Immobilienwert niedriger ist als vom Finanzamt geschätzt. Dies kann Ihre steuerliche Belastung signifikant verringern, insbesondere bei älteren Immobilien mit Instandhaltungsstau. Denken Sie daran, dass das Finanzamt solche Gutachten nur akzeptiert, wenn sie von offiziell anerkannten Experten erstellt wurden, um Ihrer Steuerlast zu minimieren.
Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten
Den Wert der Immobilie unterschätzen
Ein häufiger Fehler ist, den Wert der Immobilie zu unterschätzen. Das Finanzamt kann den Immobilienwert höher ansetzen, als er tatsächlich ist, was zu einer übermäßigen Schenkungssteuer führen kann. Es ist daher ratsam, ein unabhängiges Verkehrswertgutachten einzuholen, um eine realistische Einschätzung zu erhalten.
Die 10-Jahres-Regel ignorieren
Ein weiterer häufiger Fehler ist das Ignorieren der 10-Jahres-Regel. Freibeträge können alle 10 Jahre erneut in Anspruch genommen werden, was es Ihnen ermöglicht, die Schenkungssteuer erheblich zu minimieren.
Sie sollten darauf achten, dass Sie innerhalb von 20 Jahren einen hohen Immobilienwert schrittweise verschenken, um die Freibeträge von bis zu 400.000 Euro optimal auszuschöpfen. Indem Sie Ihre Schenkungen intelligent planen, können Sie dafür sorgen, dass der gesamte Immobilienwert ohne steuerliche Belastungen an Ihre Kinder oder Enkel weitergegeben wird.
Professionelle Beratung nicht in Anspruch nehmen
Viele schenken Immobilien, ohne professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Dies kann fatale Folgen haben, da der Prozess komplex und die Steuerfolgen erheblich sein können.
Es ist sehr wichtig, Fachleute zu konsultieren, die Sie über Ihre Möglichkeiten aufklären und rechtliche Risiken minimieren können. Steuerberater oder Rechtsanwälte, die auf das Erbschafts- und Schenkungsrecht spezialisiert sind, können Ihnen helfen, Fehler zu vermeiden und Ihre Steuerlast zu optimieren. Geben Sie nicht nur Geld für die Schenkung aus, sondern auch für die Beratung, um langfristig größere finanzielle Vorteile zu erzielen.
Freibeträge bei der Schenkungssteuer
Die Freibeträge bei der Schenkungssteuer sind ein wichtiges Mittel, um Steuern zu sparen. Sie können alle zehn Jahre geltend gemacht werden, was Ihnen ermöglicht, größere Werte steuerfrei an Ihre Erben oder Beschenkten zu übertragen. Je nach Verwandtschaftsgrad stehen Ihnen unterschiedliche Beträge zu, beispielsweise 400.000 Euro für Kinder. Durch strategisches Nutzen dieser Freibeträge, etwa durch schrittweise Schenkungen, können Sie Ihre Schenkungssteuerschuld erheblich reduzieren. Informieren Sie sich zu den genauen Freibeträgen und planen Sie Ihre Schenkungen sorgfältig.
Fragen Rund um das Thema: Schenkungssteuer Freibetrag
1. Wann fällt die Schenkungssteuer bei Immobilien an?
Die Schenkungssteuer bei Immobilien fällt immer dann an, wenn Sie eine Immobilie – sei es ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück – unentgeltlich erhalten und der Wert dieser Immobilie den geltenden Freibetrag überschreitet. Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem. Je enger das Verhältnis, desto höher fällt der Freibetrag aus. Wird dieser überschritten, ist die Differenz schenkungssteuerpflichtig. Dabei bewertet das Finanzamt die Immobilie nach dem sogenannten Verkehrswert.
2. Kann man Immobilien steuerfrei verschenken?
Ja, es ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, Immobilien steuerfrei zu verschenken. Entscheidend ist dabei der geltende persönliche Freibetrag. Ehegatten und Kinder verfügen beispielsweise über vergleichsweise hohe Freibeträge. Wenn beide Elternteile je zur Hälfte Eigentümer einer Immobilie sind, können sie diese anteilig an ihr Kind verschenken – und dabei den Freibetrag von je 400.000 Euro pro Elternteil (Stand 2025) ausschöpfen. Liegt der Immobilienwert innerhalb dieser Grenzen, fällt keine Schenkungssteuer an.
3. Wie berechnet das Finanzamt die Schenkungssteuer bei Immobilien?
Das Finanzamt ermittelt zunächst den Verkehrswert der Immobilie, also den Preis, den die Immobilie bei einem Verkauf am Markt erzielen würde. Bei vermieteten Immobilien gewährt das Gesetz einen Abschlag: Nur 90 % des ermittelten Verkehrswerts werden zur Besteuerung herangezogen, da 10 % steuerfrei bleiben. Auf Grundlage des so reduzierten Wertes prüft das Finanzamt, ob der Freibetrag überschritten wurde. Ist das der Fall, wird auf die Differenz die Schenkungssteuer gemäß Steuertabelle erhoben.
4. Wann ist eine geschenkte Immobilie steuerfrei?
Eine Immobilie bleibt steuerfrei, wenn ihr Wert innerhalb des persönlichen Freibetrags liegt oder besondere Voraussetzungen erfüllt sind. Für die Einkommensteuer ist außerdem entscheidend, wie lange die Immobilie gehalten wurde: Wenn Sie eine geschenkte Immobilie verkaufen möchten, fällt nach einer Haltefrist von zehn Jahren (bei Vermietung) oder nach drei Jahren (bei Eigennutzung) keine Spekulationssteuer mehr an. Diese Fristen gelten unabhängig von der Schenkungssteuer und betreffen die spätere Veräußerung.
5. Wie kann ich die Schenkungssteuer auf Immobilien vermeiden?
Es gibt mehrere legale Gestaltungsmodelle, um die Schenkungssteuer zu vermeiden oder zu minimieren. Dazu zählt etwa die Kettenschenkung, bei der mehrere Angehörige nacheinander schenken und so Freibeträge mehrfach genutzt werden. Auch die Schenkung in Raten, also in zeitlichen Abständen von zehn Jahren, ist möglich. Zudem kann durch Heirat ein höherer Freibetrag entstehen. Ein weiterer Weg ist die Selbstnutzung: Wenn die Immobilie vom Ehepartner oder Kind selbst bewohnt wird, kann unter bestimmten Bedingungen die Steuer entfallen. Geldzahlungen statt Immobilienschenkungen sind in diesem Zusammenhang steuerlich jedoch nicht begünstigt.
6. Wie hoch ist die maximale steuerfreie Schenkung?
Die Höhe der steuerfreien Schenkung hängt von der Beziehung zum Schenker ab. Kinder haben beispielsweise alle zehn Jahre einen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil. Für Ehegatten liegt dieser bei 500.000 Euro. Für weiter entfernte Verwandte oder Dritte gelten deutlich niedrigere Freibeträge. In den USA existiert ein jährlicher Freibetrag für kleinere Geschenke (2025 z. B. 19.000 US-Dollar pro Person), doch für deutsche Immobilien gelten vorrangig die zehnjährigen Freibeträge nach deutschem Steuerrecht.
7. Was ist besser, Schenkung oder Überschreibung?
Ob eine Schenkung oder eine Überschreibung die bessere Wahl ist, hängt von den individuellen Umständen ab. Juristisch gesehen handelt es sich bei der Überschreibung in der Regel ebenfalls um eine Schenkung – nämlich dann, wenn keine Gegenleistung erfolgt. Eine Schenkung ist laut § 516 BGB eine unentgeltliche Zuwendung. Eine Überschreibung kann aber auch mit Auflagen wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Pflegeverpflichtung verbunden sein. Es lohnt sich daher, im Vorfeld eine rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
8. Wie kann man die 10-Jahresfrist bei einer Schenkung umgehen?
Eine Möglichkeit, die gesetzliche Zehnjahresfrist zu umgehen, bietet die sogenannte Kettenschenkung. Hierbei werden Schenkungen über mehrere Familienmitglieder verteilt, sodass deren jeweilige Freibeträge in Anspruch genommen werden können. Zum Beispiel können Großeltern zunächst an die Eltern schenken, und diese wiederum an das Kind. Dadurch lässt sich die Steuerlast effektiv senken – allerdings muss jede Schenkung zivilrechtlich und steuerlich korrekt dokumentiert werden. Eine direkte Umgehung der Frist ist nicht erlaubt, aber durch geschickte Planung lassen sich viele Vorteile erzielen.
9. Welche Nachteile hat eine Schenkung eines Hauses?
Ein wesentlicher Nachteil einer Schenkung besteht darin, dass der Schenker seine Eigentumsrechte vollständig und unwiderruflich verliert. Das bedeutet, er kann über das verschenkte Haus nicht mehr frei verfügen. Um sich abzusichern, sollte der Schenker bestimmte Rechte im Grundbuch eintragen lassen, z. B. ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht. Diese Rechte sichern dem Schenker bestimmte Nutzungen der Immobilie, auch wenn das Eigentum formal bereits übertragen wurde. Zudem kann eine voreilige Schenkung spätere Pflichtteilsansprüche anderer Erben erschweren.
10. Wer legt den Wert der Immobilie bei Schenkung fest?
Die Bewertung der Immobilie für steuerliche Zwecke erfolgt durch das Finanzamt. Dabei wird in der Regel der Verkehrswert angesetzt, der entweder durch Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt wird – je nach Art und Nutzung der Immobilie. Falls Zweifel an der Bewertung bestehen, kann auch ein unabhängiges Gutachten durch einen zertifizierten Immobiliensachverständigen beauftragt werden, das vom Finanzamt in vielen Fällen anerkannt wird. Eine professionelle Bewertung ist besonders dann empfehlenswert, wenn die Immobilie stark von den Standardwerten abweicht.
Quellen:
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