Zusammenfassung
Der Kölner Immobilienmarkt präsentiert sich zu Beginn des Jahres 2025 mit einer überwiegend stabilen Tendenz. Nach der Preiskorrekturphase der vergangenen Jahre zeigen sich nun erste Anzeichen einer Markterholung, insbesondere im Segment der Einfamilienhäuser. Der Mietmarkt setzt seinen Aufwärtstrend fort, wobei Wohnimmobilien stärkere Steigerungsraten aufweisen als Gewerbeimmobilien. Im Gewerbesektor dominieren Logistikimmobilien das Transaktionsgeschehen.
1. Wohnimmobilienmarkt - Kaufsegment
1.1 Eigentumswohnungen
Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im ersten Quartal 2025 eine Stabilisierung nach den rückläufigen Tendenzen der Vorjahre. Mit einem Medianpreis von 4.527 €/m² liegt das Preisniveau geringfügig über dem Vorquartal (+0,1%). Im Jahresvergleich verzeichnet der Markt allerdings noch einen leichten Rückgang von 1,5% gegenüber dem ersten Quartal 2024.
Die Preisdifferenzierung nach Lagequalität stellt sich wie folgt dar:
- Hochwertige Lagen: Spitzenpreise über 5.000 €/m²
- Mittlere Lagen: Preise im Bereich des Medians (ca. 4.500 €/m²)
- Einfache Lagen: Preise bei etwa 3.500 €/m²
Diese Differenzierung reflektiert die anhaltende Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Wohnlagen bei gleichzeitiger Preissensibilität in weniger begehrten Stadtteilen.
1.2 Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser
Im Gegensatz zum Segment der Eigentumswohnungen zeigt der Markt für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser bereits wieder eine deutlichere Aufwärtsdynamik. Mit einem Medianpreis von 4.583 €/m² liegt das Preisniveau 1,9% über dem Vorquartalswert und 1,7% über dem Vorjahreswert.
Die Preisdifferenzierung nach Lagequalität gestaltet sich folgendermaßen:
- Top-Lagen: bis zu 5.500 €/m²
- Mittlere Lagen: im Bereich des Medianwerts (ca. 4.600 €/m²)
- Einfache Lagen: ca. 3.500 €/m²
Diese Entwicklung deutet auf eine wieder anziehende Nachfrage nach Wohneigentum mit Grundstücksanteil hin, wobei Familien verstärkt nach Objekten mit ausreichendem Platzangebot suchen.
2. Wohnimmobilienmarkt - Mietsegment
Der Mietmarkt für Wohnimmobilien in Köln setzt seinen kontinuierlichen Aufwärtstrend fort und zeigt eine deutlich dynamischere Entwicklung als der Kaufmarkt.
2.1 Mietwohnungen (Neuvermietung)
Bei Neuvermietungen wurde im ersten Quartal 2025 ein Durchschnittspreis von 12,6 €/m² erzielt. Dies entspricht einer Steigerung von 1,69% gegenüber dem Vorquartal und einem beachtlichen Plus von 5,97% im Jahresvergleich.
Die Preisdifferenzierung nach Lagequalität stellt sich wie folgt dar:
- Gute Lagen: bis zu 15 €/m² oder mehr
- Mittlere Lagen: ca. 12-13 €/m²
- Einfache Lagen: ca. 10-11 €/m²
Die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen bei gleichzeitig begrenztem Angebot, insbesondere in den zentralen Stadtgebieten, führt zu diesem kontinuierlichen Preisauftrieb. Die Mietpreisentwicklung hat damit Rekordniveau erreicht und übersteigt die allgemeine Inflationsrate deutlich.
3. Gewerbeimmobilienmarkt - Mietsegment
3.1 Büroflächen
Der Büroflächenmarkt in Köln zeigt sich stabil mit leichten Aufwärtstendenzen in den Top-Lagen. Die Durchschnittsmiete liegt bei ca. 16 €/m², wobei in Spitzenlagen Mieten bis zu 29 €/m² erzielt werden. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf hochwertige und moderne Flächen in zentralen Lagen, was zu einer verstärkten Marktpolarisierung führt.
3.2 Einzelhandelsflächen
Bei Einzelhandelsflächen zeigt sich eine extreme Spreizung der Mietpreise je nach Lage:
- Premiumlagen: bis zu 121,80 €/m²
- Mittlere Lagen: moderate Preise im mittleren zweistelligen Bereich
- Randlagen: ca. 7 €/m²
Diese ausgeprägte Differenzierung unterstreicht die anhaltende Bedeutung der Lagequalität im Einzelhandelssektor, wobei die Frequenz und Kaufkraft der Passanten die entscheidenden Preistreiber darstellen.
3.3 Logistikflächen
Logistikimmobilien entwickeln sich zum dynamischsten Segment des Gewerbeimmobilienmarktes. Die aktuellen Spitzenmieten liegen bei ca. 7,70 €/m² mit einer erwarteten Steigerung auf über 8 €/m² in den besten Neubaugebieten. Die zunehmende Bedeutung des E-Commerce und die damit verbundene Nachfrage nach modernsten Logistikflächen mit optimaler Verkehrsanbindung sind die Haupttreiber dieser Entwicklung.
4. Gewerbeimmobilienmarkt - Kaufsegment
4.1 Kaufpreise für Gewerbeobjekte
Die Kaufpreise für Gewerbeobjekte differieren erheblich je nach Nutzungsart:
- Gastronomieobjekte: bis zu ca. 7.397 €/m²
- Bürogebäude: Medianpreis ca. 4.110 €/m²
- Produktionsflächen: durchschnittlich ca. 1.644 €/m²
4.2 Markttrend und Transaktionsvolumen
Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien zeigt sich insgesamt zurückhaltend, insbesondere im Bürosegment. Logistikimmobilien dominieren mit einem Anteil von rund 77% am Gesamttransaktionsvolumen im Jahr 2024 das Marktgeschehen. Diese Dominanz spiegelt die strukturellen Veränderungen im Gewerbeimmobilienmarkt wider, die durch die fortschreitende Digitalisierung und die Transformation des Handels- und Dienstleistungssektors geprägt sind.
5. Fazit und Ausblick
Der Kölner Immobilienmarkt präsentiert sich Anfang 2025 in einem Zustand der Stabilisierung mit ersten Anzeichen einer Erholung im Kaufsegment, insbesondere bei Einfamilienhäusern. Der Mietmarkt setzt seine dynamische Entwicklung fort, was auf ein anhaltendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hindeutet.
Für die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes in Köln werden folgende Faktoren entscheidend sein:
- Die weitere Entwicklung der Bauzinsen, die das Kaufsegment beeinflussen
- Das Neubaupotenzial zur Entlastung des angespannten Mietmarktes
- Die strukturellen Veränderungen im Gewerbesektor mit fortschreitender Digitalisierung
- Die demografische Entwicklung der Kölner Stadtbevölkerung
Für Investoren bieten sich derzeit vor allem im Logistiksektor sowie im Wohnungsmietsegment attraktive Chancen, während der Kaufmarkt für Eigentumswohnungen weiterhin eine gewisse Zurückhaltung erfordert.
.svg){kind=logo}
