Restnutzungsdauergutachten noch im Jahr 2024 anfordern

Ja, unsere nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen bringen jahrelange Erfahrung und kontinuierlich weiterentwickelte Methoden mit. Unser Team aus zertifizierten Sachverständigen erstellt für Sie ein Restnutzungsdauergutachten, damit Sie das volle Potenzial Ihrer Abschreibungen nutzen und Ihre Steuerlast effektiv senken.

Die Restnutzungsdauer basiert auf § 4 Abs. 3 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und nimmt das Alter des Gebäudes als Ausgangspunkt. Werden jedoch bedeutende Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, kann das Gebäude durch diese Maßnahmen „verjüngt“ werden.

Das Baujahr des Gebäudes ist der primäre Ausgangspunkt für die gesetzlich vorgeschriebene Abschreibungsdauer. Jedoch fließen zahlreiche weitere Aspekte in die Berechnung der verbleibenden Nutzungszeit ein. Zu diesen gehören:

• Die strukturelle Beschaffenheit des Gebäudes
• Der spezifische Immobilientyp
• Der Umfang durchgeführter Modernisierungen
• Eventuell aufgetretene Gebäudeschäden in der Vergangenheit
• Die Umweltbilanz, insbesondere der CO²-Ausstoß
• Geplante zukünftige Nutzungen oder Umgestaltungen
• All diese Faktoren tragen maßgeblich dazu bei, eine präzise Einschätzung der Restnutzungsdauer zu ermöglichen.

Die Nutzungsdauer einer Immobilie wird von mehreren wichtigen Faktoren beeinflusst:
Bauweise und Materialien
Die Qualität der ursprünglichen Konstruktion und der verwendeten Materialien hat einen erheblichen Einfluss auf die Langlebigkeit eines Gebäudes. Hochwertige Materialien und solide Bauweisen können die Lebensdauer deutlich verlängern
Instandhaltung und Modernisierung
Regelmäßige Wartung, Instandhaltung und gezielte Modernisierungsmaßnahmen spielen eine entscheidende Rolle:
Sanierungen wie die Erneuerung von Bodenbelägen, Wänden, Fenstern oder technischen Anlagen können die Nutzungsdauer erheblich verlängern
Modernisierungen, besonders zur Verbesserung der Energieeffizienz, tragen ebenfalls zur Verlängerung bei
Unterlassene Instandhaltungen hingegen verkürzen die wirtschaftliche Restnutzungsdauer
Art und Intensität der Nutzung
Die Weise und Intensität, mit der eine Immobilie genutzt wird, beeinflusst ihre Abnutzung und damit ihre Nutzungsdauer.
Umgebungsbedingungen
Klimatische Bedingungen und andere Umgebungsfaktoren können sich auf die Lebensdauer eines Gebäudes auswirken.
Marktentwicklung und Nachfrage
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer wird auch von Markttrends und der Nachfrage beeinflusst. Eine hohe Nachfrage kann dazu führen, dass auch ältere Gebäude weiterhin rentabel genutzt werden können1.
Technologische Entwicklungen
Besonders bei Spezialimmobilien können sich wandelnde Marktanforderungen und technologische Fortschritte auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer auswirken3.
Durch die gezielte Berücksichtigung und Optimierung dieser Faktoren kann die Nutzungsdauer einer Immobilie erheblich verlängert werden. Regelmäßige Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung sind dabei besonders wichtig, um den Wert und die Funktionalität des Gebäudes langfristig zu erhalten.

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Die Immobilienbewertung für Restnutzungsdauergutachten wird von speziell qualifizierten Sachverständigen durchgeführt
Restnutzungsdauergutachten müssen von Sachverständigen erstellt werden, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. Diese Zertifizierung stellt sicher, dass der Gutachter über die erforderliche Fachkompetenz und Erfahrung verfügt.

Ja, die Kosten für ein Restnutzungsdauergutachten können steuerlich geltend gemacht werden. Hier sind die wichtigsten Punkte:

• Absetzbar als Werbungskosten: Die Kosten sind im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar.
• Jahr der Zahlung: Sie können die Kosten im Jahr der Zahlung geltend machen.
• Rechnungen aufbewahren: Bewahren Sie die Rechnung für mögliche Nachfragen des Finanzamts auf.
• Steuerliche Vorteile: Die Absetzbarkeit kann Ihre Steuerlast reduzieren und die Abschreibung erhöhen.

Die Restnutzungsdauer ist bei einem Restnutzungsdauergutachten vor allem für folgende Aspekte relevant:

• Steuerliche Abschreibung: Sie bestimmt den AfA-Satz (Absetzung für Abnutzung) und damit die Höhe der jährlichen steuerlichen Abschreibung der Immobilie.
• Wertermittlung: Die Restnutzungsdauer ist ein wichtiger Faktor bei der Berechnung des Immobilienwerts, insbesondere im Ertragswert- und Sachwertverfahren.
• Renditeprognose: Sie beeinflusst die Einschätzung der zukünftigen wirtschaftlichen Nutzbarkeit und damit die erwartete Rendite der Immobilie.
• Steuerersparnis: Eine kürzere nachgewiesene Restnutzungsdauer kann zu höheren jährlichen Abschreibungen führen, was die Steuerlast des Eigentümers reduziert.

Durch die Erstellung eines Restnutzungsdauergutachtens kann also potenziell eine günstigere steuerliche Bewertung erreicht und die Rentabilität der Immobilieninvestition optimiert werden.

Ein Restnutzungsdauergutachten kann den AfA-Zeitraum (Absetzung für Abnutzung) einer Immobilie erheblich verkürzen, wobei das genaue Ausmaß vom Einzelfall abhängt. Hier einige typische Verkürzungen:

• Häufig wird durch ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 20 bis 30 Jahren erreicht, anstatt der üblichen 40 oder 50 Jahre.
• Bei sehr alten oder unsanierten Immobilien sind auch kürzere Zeiträume und damit höhere Abschreibungssätze möglich.
• Für Gewerbeobjekte können Restnutzungsdauern von bis zu 9 Jahren nachgewiesen werden.
  Die Verkürzung kann den jährlichen Abschreibungssatz deutlich erhöhen. Beispiel: Bei einer Verkürzung von 50 auf 10 Jahre steigt die jährliche Abschreibung von etwa 6.000 € auf 18.000 € (bei einem Immobilienwert von 300.000 €).

Die tatsächliche Verkürzung hängt von Faktoren wie Baujahr, Zustand und Art der Immobilie ab. Ein sachgerecht erstelltes Gutachten kann oft eine erhebliche AfA-Verkürzung und damit Steuerersparnis bewirken.

Das Finanzamt erkennt Restnutzungsdauergutachten an, die folgende Kriterien erfüllen:

• Qualifizierter Gutachter: Das Gutachten muss von einem Sachverständigen erstellt werden, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist.
• Umfassende Analyse: Das Gutachten sollte eine detaillierte Analyse des baulichen Zustands, Instandsetzungen, Modernisierungen und eine Einschätzung der verbleibenden Nutzungsdauer enthalten.
• Berücksichtigung relevanter Faktoren: Wesentliche Faktoren wie technischer Verschleiß, wirtschaftliche Wertminderung und rechtliche Nutzungseinschränkungen müssen berücksichtigt werden.
• Anerkannte Methodik: Die Verwendung anerkannter Bewertungsmethoden ist wichtig. Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs ist die Bestimmung der Restnutzungsdauer nach ImmoWertV eine anerkannte Schätzmethode3.
• Plausibilität: Die Finanzverwaltung prüft die Gutachten auf Plausibilität. Ein schlüssiges und nachvollziehbares Gutachten erhöht die Chancen auf Anerkennung.
• Objektspezifische Beurteilung: Das Gutachten sollte die spezifischen Eigenschaften und Umstände der jeweiligen Immobilie berücksichtigen.

Ein Restnutzungsdauergutachten können Sie in der Steuererklärung für das Jahr einreichen, in dem das Gutachten erstellt wurde oder für das der Bewertungsstichtag im Gutachten festgelegt wurde. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:

• Wenn Sie die Steuererklärung für das betreffende Jahr noch nicht abgegeben haben, können Sie das Gutachten direkt mit der Erklärung einreichen.
• Falls Sie die Steuererklärung bereits abgegeben haben, aber noch keinen Steuerbescheid erhalten haben, können Sie das Gutachten nachreichen.
• Wenn Sie bereits einen Steuerbescheid erhalten haben, kommt es darauf an, ob dieser schon bestandskräftig ist. Ist er es noch nicht, können Sie Einspruch einlegen und das Gutachten nachreichen.
• Bei einem bereits bestandskräftigen Bescheid ist es in der Regel nicht mehr möglich, das Gutachten für dieses Jahr geltend zu machen. In diesem Fall würde es erst ab dem Folgejahr berücksichtigt werden.

Es ist ratsam, das Gutachten zusammen mit einem erklärenden Anschreiben beim Finanzamt einzureichen. Viele Anbieter von Restnutzungsdauergutachten stellen dafür vorformulierte Begleitschreiben zur Verfügung.

Generell empfiehlt es sich, das Gutachten so früh wie möglich in Auftrag zu geben und einzureichen, um es ab dem frühestmöglichen Zeitpunkt steuerlich nutzen zu können.

Ja, ein Restnutzungsdauergutachten kann auch Jahre nach dem Kauf einer Immobilie erstellt werden.
Hier die wichtigsten Punkte:

• Gängige Praxis: Es ist üblich, solche Gutachten auch nach dem Erwerb in Auftrag zu geben, besonders wenn sich der Zustand der Immobilie verändert hat.
• Qualifizierter Gutachter: Das Gutachten sollte von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen erstellt werden.
• Steuerliche Anerkennung: Es muss den Anforderungen des Finanzamts entsprechen, um anerkannt zu werden.
• Frühzeitige Erstellung: Je früher das Gutachten erstellt wird, desto schneller können steuerliche Vorteile realisiert werden.

Insgesamt ist es sinnvoll, ein Gutachten auch nach dem Kauf zu beauftragen, wenn Anhaltspunkte für eine verkürzte Nutzungsdauer vorliegen.

Die Abschreibung hängt sowohl vom Zeitpunkt des Erwerbs als auch vom Baujahr ab. Hier sind die wichtigsten Punkte:

Baujahr: Das Baujahr bestimmt den grundsätzlichen AfA-Satz:

• Gebäude bis 1924: 2,5% jährlich (40 Jahre Nutzungsdauer)
• Gebäude 1925-2022: 2,0% jährlich (50 Jahre Nutzungsdauer)
• Gebäude ab 2023: 3,0% jährlich (33 Jahre Nutzungsdauer)

Erwerbszeitpunkt: Für Neubauten oder Anschaffungen zwischen dem 30.09.2023 und 01.10.2029 gilt:

• Option zur degressiven AfA mit 5% jährlich
• Dies gilt unabhängig vom Baujahr, solange der Erwerb in diesem Zeitraum liegt

Abschreibungsbeginn:

• Für Bauherren: ab Fertigstellung (Bezugsfertigkeit)
• Für Käufer: ab Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr laut Kaufvertrag
• Erstes Jahr: Die AfA wird im ersten Jahr zeitanteilig nach Monaten berechnet.
• Wechseloption: Bei der degressiven AfA kann später zur linearen AfA gewechselt werden, wenn dies vorteilhafter ist.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Baujahr den grundsätzlichen AfA-Satz bestimmt, während der Erwerbszeitpunkt zusätzliche Optionen wie die degressive AfA ermöglichen kann.